Data publikacji artykułu: 7/11/2025

Wprowadzane od 2026 roku regulacje prawne znacząco ograniczą możliwość realizacji inwestycji budowlanych na terenie Polski. Kluczowe kryteria dotyczą maksymalnej dopuszczalnej odległości działek budowlanych od szkół podstawowych oraz publicznych obszarów zielonych. Celem tych zmian jest zapewnienie odpowiedniego dostępu do infrastruktury edukacyjnej i rekreacyjnej, jednak mogą one istotnie wpłynąć na status prawny wielu nieruchomości, w szczególności położonych na obszarach wiejskich.

Nowe limity odległości: nie w linii prostej, ale po realnej ścieżce

W miastach działka budowlana musi być maksymalnie 1,5 km od najbliższej podstawówki, a na wsi – 3 km. Ale należy mieć na uwadze, że to nie odległość w linii prostej, tylko realna droga dla pieszych, liczona od brzegu działki do drzwi szkoły. Trzeba brać pod uwagę chodniki, ścieżki, mostki czyli wszystko, co da się przejść bez samochodu.
Podobnie z zielenią. Działka nie może być dalej niż 1,5 km od jakiegoś parku czy lasku o powierzchni co najmniej 3 hektarów. Do tego w zasięgu 3 km musi być większy teren zielony, minimum 20 hektarów. Te wymagania mają promować życie w harmonii z naturą i infrastrukturą, ale na słabo zurbanizowanych wsiach mogą wykluczyć połowę dostępnych gruntów.

Co z domami, które już stoją?

Nowe reguły dotyczą tylko świeżych inwestycji, po uchwaleniu przez gminę tzw. planu ogólnego. Ale jeśli masz działkę z pozwoleniem na budowę i nie spełni kryteriów, możesz stracić tę opcję. Gminy dostaną narzędzia, by złagodzić zasady w konkretnych miejscach, np. dla domów jednorodzinnych czy osiedli.

Kiedy to wszystko ruszy?

Pierwotnie mówiono o starcie w 2026, ale termin przesunięto. Gminy mają czas do 30 czerwca 2026 na uchwalenie planów ogólnych. Bez tego dokumentu od stycznia 2026 inwestycje staną ponieważ nie będzie warunków zabudowy. Ponad 600 gmin jeszcze nie ruszyło z przygotowaniami, co sugeruje, że będzie poślizg. Ostatecznie to samorządy zdecydują o szczegółach, więc nie wszędzie będzie tak samo surowo.

Które grunty stracą na wartości?

Najbardziej ucierpią działki daleko od szkół i parków, zwłaszcza na prowincji. Jeśli do końca 2025 nie złożysz wniosku o warunki zabudowy na starych zasadach, później może być za późno. Wartość takich terenów spadnie, czasem do zera – i nie ma odszkodowań z tytułu planu ogólnego. W gminach bez planu inwestycje zablokowane całkowicie.

Możliwość modyfikacji wymogów przez samorządy lokalne
Samorządy mogą podnieść limity odległości od szkół czy zieleni, ale nie zmniejszyć minimalnej powierzchni parków (co najmniej 1,5 ha dla małych, 10 ha dla dużych). Robią to uchwałami o „obszarach zabudowy”. Dlaczego? Bo w Polsce ubywa szkół przez niską dzietność. Sztywne 3 km na wsi wykluczyłoby masę terenów.

Opinie krytyczne środowiska branżowego

Przedstawiciele sektora nieruchomości wyrażają poważne zastrzeżenia wobec nowych regulacji. Pośrednicy wskazują na niekonsekwencje, takie jak wymóg podpisu jednego projektanta pod całym projektem architektoniczno-budowlanym, podczas gdy w praktyce dokumentację przygotowuje zespół specjalistów. Dodatkowe obciążenia wynikają z norm energetycznych – od 2021 roku budynki nie mogą przekraczać 65 kWh/m²/rok, co wymusza stosowanie droższych technologii i materiałów.

Deweloperzy prognozują wzrost cen mieszkań o ok 10%, wynikający m.in. z ograniczenia powierzchni zabudowy na danej działce nawet o 20%. Krytycznie oceniają również projekt ustawy o jawności cen transakcyjnych, wskazując na nieprecyzyjne zapisy, które mogą prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych.

Eksperci prawni, w tym prof. Robert Suwaj z Politechniki Warszawskiej, określają pełną cyfryzację procedur jako rozwiązanie wykluczające część społeczeństwa. Zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę budzi obawy o wzrost samowoli budowlanych i komplikacje prawne. Zalecają utrzymanie modelu hybrydowego, łączącego procedury elektroniczne z tradycyjnymi.

Podsumowanie

Wprowadzane od 2026 roku regulacje stanowią istotną zmianę na rynku nieruchomości w Polsce. Ograniczają one możliwość zabudowy gruntów oddalonych od szkół i terenów zielonych, co może prowadzić do utraty statusu budowlanego przez liczne działki, szczególnie na obszarach wiejskich. Właściciele gruntów powinni niezwłocznie zweryfikować status swoich nieruchomości oraz złożyć wnioski o warunki zabudowy. Kluczową rolę odegrają samorządy lokalne, które dysponują uprawnieniami do modyfikacji wymogów. Branża przewiduje wzrost cen mieszkań oraz trudności w stosowaniu nowych przepisów.