Nowelizacja przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Z dniem 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiąca kolejny etap eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego.

Nowelizacja zakłada wprowadzenie nowego systemu odpłatności za nieruchomość będącą w użytkowaniu wieczystym, m.in. dla następujących podmiotów:

• Przedsiębiorców, w tym zarówno dla osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą jak i dla spółek prawa handlowego
• Spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych
• Osób fizycznych będących m.in. właścicielami garaży

Co istotne, nowe przepisy zakładają, że podmioty administracji publicznej nie będą mogły odmówić sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, pod warunkiem, że ten wystąpi z wnioskiem o sprzedaż w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów. A zatem czas na złożenie odpowiedniego wniosku upłynie z dniem 31 sierpnia 2024 r.

Nowe przepisy przewidują również nowe zasady odpłatności za nabycie gruntu. I tak:

• cena wykupu przy jednorazowej wpłacie wynosi 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;
• cena za grunt docelowo to równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu;
• płatność może zostać rozbita na raty na maksymalny okres 10 lat – wtedy cena wynosi 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej.

Co istotne, jednostki samorządu terytorialnego będą mogły przyjąć te same zasady odpłatności lub określić je samodzielnie.

Co więcej, wprowadzone przepisy przewidują, że przy określeniu ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, przyjmuje się iloczyn dotychczasowej „stawki procentowej” opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej „na dzień zawarcia umowy sprzedaży”. W związku z powyższym, w większości przypadków cena nabycia nieruchomości nie będzie stanowiła równowartości 20, czy 25 krotności obecnej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, bowiem podstawą ustalenia ceny stanowiła będzie aktualna wartość nieruchomości.

Powyższe w konsekwencji oznacza, że opłata za nabycie gruntu przez użytkownika wieczystego, będzie relatywnie wysoka.

Wprowadzenie powyższych przepisów mających na celu eliminację użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego należy ocenić pozytywnie. Zastrzeżenia jednak budzi przede wszystkim krótki, 12 miesięczny termin na złożenie odpowiedniego wniosku, oraz wysokość opłaty. Dla wielu podmiotów bowiem, złożenie wniosku o wykupienie gruntu będzie nieopłacalne.

Stan prawny: 08.09.2023 r.

Autor: