Konsekwencje przekształcenia prawa użytkowania wieczystego dla realizacji inwestycji na nieruchomościach objętych przekształceniem – wybrane zagadnienia

Aktualny i ważki temat jakim jest uwłaszczenie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe budzi w praktyce wiele wątpliwości. Z uwagi na krótki okres obowiązywania ustawy, kilkukrotne jej nowelizacje – dokonywane zresztą wskutek zaistniałych wątpliwości wynikłych w praktyce i dostrzeżonych luk prawnych – niejednokrotnie ocena konsekwencji przekształcenia i jego wpływu na inwestycje jest trudna. Konsekwencje przekształcenia to kolejna kwestia jaką musi wziąć pod uwagę inwestor, szczególnie jeśli inwestycja była już realizowana przed wejściem w życie ustawy, kiedy to nie były znane szczegóły przekształcenia. Pamiętać należy, że prace legislacyjne choć toczyły się przez dłuższy czas, to nabrały zawrotnego tempa pod koniec tego procesu i to wówczas ukształtował się de facto tekst ustawy. Z uwagi na powyższe należy dokonać weryfikacji założeń inwestycyjnych i ocenić jakie dodatkowe ryzyka mogą się zaktualizować w związku z przekształceniem.

Jednym z podstawowych jest ryzyko czasowe. Pamiętać należy, że dokonywanie jakichkolwiek czynności prawnych, które wymagają wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla przekształconej nieruchomości (albo mogącej potencjalnie podlegać przekształceniu) wymaga uprzedniego uzyskania zaświadczenia o przekształceniu. Praktyka pokazuje, że notariusze nie chcąc blokować zamierzeń Stron dotyczących nieruchomości wykazują przychylność i skłonni są dokonywać czynności bez przedkładania zaświadczenia (odpowiednio formułując akty notarialne adekwatnie do zaistniałej sytuacji). Przykładem może być zbycie nieruchomości lub ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowej. Jednak większość czynności notarialnych, których przedmiotem są nieruchomości wymaga wpisu w księdze wieczystej. I to właśnie na etapie rozpoznania wniosku wieczystoksięgowego wnioskodawca zobowiązany jest do uzupełnienia braku formalnego – w postaci zaświadczenia o przekształceniu właśnie. Zważywszy na fakt, że termin wydania to co do zasady 4 miesiące (w przypadku jego wydania na wniosek) powyższe okoliczności zdecydowanie prowadzą do znacznego spowolnienia obrotu i ograniczają swobodę dokonywania czynności na rynku nieruchomości.

Kolejne ryzyka to ryzyka natury prawnej. Jednym z zagadnień, które się może nasuwać wątpliwości jest kwestia łączenia nieruchomości przekształconych, w szczególności czy fakt przekształcenia i ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej może blokować połączenie nieruchomości. Roszczenie wpisywane jest z urzędu w księdze wieczystej na podstawie zaświadczenia o przekształceniu. Na wstępie należy wspomnieć, że ustawa „przekształceniowa” nie zawiera w tym zakresie żadnych szczegółowych uregulowań, zatem należy się odwołać do zasad ogólnych wynikających z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zwykle połączenie odbywa się przez przeniesienie jednej nieruchomości lub jej części do księgi wieczystej prowadzonej dla drugiej nieruchomość lub poprzez założenie dla łączonych nieruchomości nowej księgi wieczystej. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza łączenie nieruchomości obciążonych różnymi prawami i roszczeniami.

Zasadą jest, że do księgi wieczystej do której przeniesiona jest nieruchomość przenoszone są wszelkie obciążenia i prawa ujawnione w księdze wieczystej dotychczas prowadzonej dla tej nieruchomości. Nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być jednak połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na całej połączonej nieruchomości. Powyższe reguły stosuje się odpowiednio do wyznaczenia pierwszeństwa praw osobistych i roszczeń, które ujawniono w księdze wieczystej. Po połączeniu nieruchomości w jedną obowiązek ponoszenia opłaty przekształceniowej będzie obciążał nieruchomość jako całość. O ile księgi wieczyste nieruchomości łączonych będą miały ujawnione roszczenia na rzecz tych samych podmiotów nie powinno rodzić to żadnego problemu. Może się jednak zdarzyć, że jedna z nieruchomości w dniu przekształcenia należała do Skarbu Państwa a druga z nich do jednostki samorządu terytorialnego albo obie należą do dwóch różnych jednostek samorządowych. W takiej sytuacji konieczne będzie ustalenie pomiędzy tymi podmiotami (dawnymi właścicielami nieruchomości) pierwszeństwa tych roszczeń. Fakt ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej i brak porozumienia pomiędzy uprawnionymi co do pierwszeństwa roszczeń może być zatem pośrednią przyczyną niemożności prawnego połączenia nieruchomości.

Podsumowanie

Zagadnień rodzących dodatkowe ryzyka prawne na gruncie ustawy „przekształceniowej” jest z pewnością znacznie więcej. Nie sposób ich wszystkich omówić w ramach niniejszego opracowania. Zalecamy Państwu zatem przy ustalaniu planów inwestycyjnych wobec nieruchomości przekształconych lub mogącymi podlegać przekształceniu w przyszłości wzięcie pod uwagę przepisów tej ustawy.

Stan prawny: 04.07.2019 r.

Podstawa prawna:

– Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

– Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece