Zastępowanie umowy deweloperskiej umową przedwstępną

Kupując nieruchomość od dewelopera można spotkać wiele rodzajów umów, które deweloperzy zawierają z nabywcami. Kupujący często nie zdają sobie sprawy z tego, jak umowy kształtują ich prawa i obowiązki oraz z tego, że obowiązujące przepisy odgórnie regulują kwestię umów zawieranych pomiędzy konsumentem a deweloperem. Konsument decydujący się na kupno nieruchomości niejednokrotnie spotyka się z umowami rezerwacyjnymi, umowami przedwstępnymi i umową sprzedaży. Coraz częściej zdarza się, że deweloperzy niechętnie zawierają umowy deweloperskie a zastępują je zwykłymi umowami przedwstępnymi.

Rodzaje umów zawieranych pomiędzy deweloperem a konsumentem

Coraz częściej możemy zaobserwować praktykę, w której deweloper w pierwszej kolejności zawiera z potencjalnym nabywcą umowę rezerwacyjną. Zazwyczaj zobowiązanie takie ma na celu czasowe wyłączenie nieruchomości z oferty dewelopera oraz zobowiązanie stron do zawarcia kolejnej umowy. Zaznaczyć jednak należy, że umowa taka nie musi być zawierana i jest to wyłącznie wola obu stron transakcji. Zdarzają się przypadki, gdzie deweloperzy pobierają opłaty rezerwacyjne, które następnie zaliczane są na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Pobieranie opłat jest zazwyczaj narzucone odgórnie przez dewelopera jednak nie obowiązkowe.

Kolejną umową spotykaną coraz częściej w wykonaniu umowy rezerwacyjnej jest umowa przedwstępna sprzedaży. Zazwyczaj umowy są zawierane w formie aktu notarialnego, chociaż zdarzają się również umowy przedwstępne zawierane w formie zwykłej pisemnej. Forma umowy często zależna jest od woli klienta, który może wyrazić chęć dokonania wpisu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności. Sporadycznie spotykane są również umowy przedwstępne, na podstawie których strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna nie jest prawnie wymagana i strony nigdy nie są zobligowane do jej zawierania.

Oczywiście umową zawieraną w wykonaniu umowy przedwstępnej jest umowa sprzedaży nieruchomości. Zawarcie takiej umowy w formie aktu notarialnego jest obowiązkowe, albowiem w innym przypadku nie dojdzie do skutecznego zakupu nieruchomości. Forma aktu notarialnego jest wymagalna pod rygorem nieważności.

Dlaczego deweloperzy pomijają umowy deweloperskie?

W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji pomijania przez deweloperów zawierania z klientami umów deweloperskich. Coraz częściej deweloperzy najpierw zawierają umowy rezerwacyjne, następnie przedwstępne umowy sprzedaży, a w ich wykonaniu umowy sprzedaży. W procedurach takich brakuje zawieranych standardowo umów deweloperskich. Deweloperzy bardzo często celowo prowadzą do pomijania umowy deweloperskiej, albowiem ta nakłada na nich szereg obowiązków i nie pozwala na całkowicie swobodne kształtowanie treści umowy. Deweloper na mocy ustawy zobowiązany jest m.in.: do sporządzenia prospektu informacyjnego i prowadzenia rachunku powierniczego. Nadto strony nie mogą swobodnie kształtować prawa do rozwiązania umowy. Z punktu widzenia dewelopera umowa deweloperska wprowadza m.in. ryzykowne prawo do odstąpienia od zawartej umowy, jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich prawnie wymaganych elementów. Nadto konsumentowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy, gdy informacje zawarte w jej treści są niezgodnie z prospektem informacyjnym lub kiedy deweloper nie doręcza prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Bardzo istotna z punktu widzenia dewelopera jest ustawowo uregulowana możliwość odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej. Co do zasady deweloper może odstąpić od umowy wyłącznie wtedy, gdy nabywca nie spełni świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Jednak przed odstąpieniem od umowy deweloper musi wezwać nabywcę do uiszczenia zaległych kwot. Wezwanie musi być wykonane w formie pisemnej. Jeśli nabywca nie zapłaci zaległych kwot w terminie 30 dni od doręczenia wezwania, deweloper może odstąpić od umowy. Ostatnią przesłanką odstąpienia od umowy przez dewelopera jest okoliczność, w której nabywca nie stawi się do odbioru nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego, który przenosi na nabywcę prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej. Przed odstąpieniem deweloper zobligowany jest do dwukrotnego doręczenia nabywcy pisemnego wezwanie w odstępach czasowych.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Co do zasady podstawowa różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną wynika z treści wzajemnych zobowiązań określonych w umowach. Strony umowy przedwstępnej mogą swobodnie kształtować swoje zobowiązania w związku z czym głównym zobowiązaniem dewelopera jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Prawidłowo sformułowana umowa deweloperska narzuca szereg ograniczeń i ustawowych praw przysługujących konsumentowi. Wówczas deweloper zobowiązuje się nie tylko do przeniesienia prawa własności nieruchomości, ale również zobowiązuje się m.in.: do wybudowania budynku i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego.

Co istotne, umowa deweloperska w odróżnieniu od umowy przedwstępnej zawierana jest przed dniem powstania lokalu mieszkalnego. Umowa deweloperska ma co do zasady zadanie ochrony praw nabywców. Uznaje się, że zanim powstanie lokal mieszkalny cała inwestycja jest obarczona poważnym ryzykiem i brakiem pewności jej realizacji. Z tym też wiąże się bardzo szeroki zakres ochrony nabywców.

Skutki zastępowania umowy deweloperskiej umową przedwstępną

Oceniając dopuszczalność zawierania umowy przedwstępnej podczas nabywania nieruchomości od dewelopera należy rozpatrywać wszystkie okoliczności sprawy a w szczególności etap, na którym jest dana inwestycja i w jaki sposób finansowana jest jej realizacja.

Jeżeli zawieramy umowę przedwstępną zakupu lokalu, który fizycznie został już wybudowany i umowa ta rzeczywiście posiada cechy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości to co do zasady nie ma podstaw do zarzucania, że deweloper chciał obejść przepisy ustawy a zawarta umowa jest nie ważna. Transakcja taka będzie co do zasady przeprowadzana zgodnie z postanowienia umownymi, które kształtują prawa każdej ze strony.

Jeżeli natomiast zawieramy z deweloperem najpierw umowę przedwstępną a z okoliczności wynika, że deweloper m.in.: jeszcze nie ukończył przedsięwzięcia budowlanego, nie wybudował budynku, nie wyodrębnił lokalu a pobrane zaliczki przeznaczane są na realizację kosztów budowy to wówczas można domniemywać, że z konsumentem powinna zostać zawarta umowa deweloperska.

Nie zawarcie przez dewelopera umowy deweloperskiej skutkować będzie tym, że umowa przedwstępna może zostać zakwalifikowana jako umowa deweloperska. Przyjmuje się, że nie można obchodzić przepisów umowy deweloperskiej, w związku z czym postanowienia umowy przedwstępnej nie zawsze będą wiążące dla stron. Konsekwencją takiego stanu będzie uznanie za nieważne zapisów umowy przedwstępnej niezgodnych z ustawą deweloperską. W miejsce nieważnych przepisów zastosowanie znajdą przepisy ustawy deweloperskiej. Należy jednak pamiętać, że ważność umów, ich poszczególnych postanowień oraz ich skutki należy rozpatrywać kompleksowo na podstawie wszystkich okoliczności sprawy.