Ocena operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego

Operat szacunkowy jest dokumentem sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby określenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi zostali umocowani do wykonywania operatów szacunkowych na mocy przepisu art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Określaniem wartości nieruchomości jest określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Ustawodawca zastrzegł, że jeżeli istnieje potrzeba wskazania wartości nieruchomości to co do zasady określenie wartości nieruchomości dokonywane jest wyłącznie przez grupę zawodową rzeczoznawców majątkowych, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (pewnego rodzaju wyłączenie następuje w przypadku określania katastralnej wartości nieruchomości lub wartości bankowo hipotecznej).

Ocena operatu szacunkowego

W myśl przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocenę poprawności wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ustawodawca zastrzegł kompetencje wydawania opinii na temat sporządzonych operatów na rzecz organizacji zawodowych, w związku z czym są to jedyne podmioty upoważnione do dokonywania merytorycznej oceny treści operatów. Komisje arbitrażowe działające przy organizacjach rzeczoznawców majątkowych są tym samym jedynymi podmiotami prawnie umocowanymi do dokonywania oceny prawidłowości sporządzanych operatów.

Wydanie opinii w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzonego operatu powinno być dokonane w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny a sporządzenie takiej oceny dokonuje się na podstawie odpłatnego zlecenia. Komisja arbitrażowa (skład oceniający) składa się z min. 2 rzeczoznawców majątkowych, co do których nie zachodzą ustawowe przesłanki wyłączenia (wskazane w art. 24 kodeksu postępowania administracyjnego) ani jakiekolwiek inne przesłanki budzące uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Warto zaznaczyć, że opinia komisji arbitrażowej sprowadza się do pełnej oceny prawidłowości sporządzonego operatu – a nie tylko oceny metodologicznej czy poprawności rachunkowej. Co do zasady, opinia powinna weryfikować podstawę formalnoprawną, kompletności podstaw wyceny, ocenę prawidłowości zastosowanych metod i technik oraz jeżeli zachodzi taka potrzeba to również ocenę wyjaśnień samych rzeczoznawców złożonych w trakcie sporządzania opinii. Z oceny komisji powinno jasno wynikać, które spośród wszystkich elementów operatu są prawidłowe lub wadliwe, czy błędy popełnione przez rzeczoznawcę wpływają na określenie wartości nieruchomości – a jeżeli tak, to w jakim stopniu oraz czy operat zdatny jest do użytku w obiegu prawnym. Warto zaznaczyć, że czasami dochodzi do sytuacji, w której operat szacunkowy pomimo tego, że został sporządzony błędnie – to i tak określa prawidłową wartość nieruchomości. Wówczas może dojść do sytuacji, gdzie opinia komisji arbitrażowej nie będzie podstawą do kwestionowania wskazanej wartości wycenionej nieruchomości jednak pociągnie za sobą skutki w postaci odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy będącego autorem operatu. W skrajnych przypadkach opinia komisji arbitrażowej może stanowić również dowód w postępowaniu odszkodowawczym prowadzonym wobec rzeczoznawcy. Kontrola prawidłowości sporządzanych operatów oraz powierzenie tych kompetencji organizacją zawodowym ma szczególne znaczenie z punktu widzenia dbałości o jakość usług rzeczoznawców majątkowych oraz poziom merytoryczny operatów.

Operat szacunkowy w postępowaniu sądowym

Ustawodawca nieco inaczej określił możliwość dokonywania oceny operatu szacunkowego sporządzonego w postępowaniach sądowych. W myśl przepisu art. 157 ust. 3 o gospodarce nieruchomościami, jeśli operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego na użytek postępowania sądowego, to o dokonanie oceny operatu przez komisję arbitrażową może wnioskować tylko sąd. Przepis jednoznacznie określa, że prawo do dokonywania merytorycznej oceny operatu szacunkowego nie przysługuje stronom postępowania czy uczestnikom postępowania. Zaznaczyć jednak należy, że co do zasady strony w toku postępowania mogą same składać formalne wnioski o wykonanie nowego operatu lub uzupełnienie starego operatu. Każdorazowo decyzja o skierowaniu operatu do komisji arbitrażowej leży wyłącznie w decyzji sądu. Należy także pamiętać, iż sąd drugiej instancji dokonując weryfikacji postępowania pierwszo instancyjnego, może uchylić wyrok i skierować sprawę do ponownego postępowania. Skutkiem powyższego jest konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego a operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania sądowego w pierwszej instancji jest poniekąd wraz z innymi dowodami poddany ocenie bezpośrednio przez sąd, czyli z pominięciem komisji arbitrażowej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Zasadą jest również, że w przypadku zlecenia sporządzenia operatu na potrzeby prowadzonego postępowania sąd powinien sam ocenić – w miarę swojej wiedzy i doświadczenia życiowego – czy wskazana przez rzeczoznawcę wartość nie odbiega w sposób rażący od powszechnie obowiązujących stawek rynkowych lub czy rzeczoznawca nie popełnił błędów metodologicznych. Szczególne znaczenie ma to w postępowaniach administracyjnych albowiem na organ nałożony jest obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, wobec czego (np.: w przypadku postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej) wartość nieruchomości powinna zostać skrupulatnie zweryfikowana przez organ. Warto jeszcze zaznaczyć, że w postępowaniach sądowych strony lub uczestnicy postępowania mogą sami wnosić o sporządzenie uzupełniającej opinii biegłego, wnosić o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z nowego operatu lub podnosić w postępowaniu apelacyjnym zarzuty co do błędów opinii, której sąd pierwszej instancji dał przymiot wiarygodności i ocenił jako prawidłowy.

Podsumowanie

Praktyka pokazuje, że dokonanie oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania sądowego jest w dużej mierze zależne od decyzji sądu orzekającego. Niezależnie od powyższego należy pamiętać, aby wszelkie zarzuty do operatu szacunkowego zgłaszać jeszcze przed sądem pierwszej instancji – co do zasady w ten sposób nie narazimy się na zarzut zgłoszenia dowodu po terminie co może umożliwić zainteresowanemu skuteczne podważanie operatu w postępowaniu odwoławczym.