Prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Inwestor w celu uzyskania pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia zamierzenia budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę, zobowiązany jest każdorazowo legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl przepisów art. 3 ust. 11 ustawy prawo budowlane, poprzez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Tym samym, inwestor nie musi być każdorazowo właścicielem nieruchomości a do przeprowadzenia inwestycji wystarczające jest samo oświadczenie o dysponowaniu nią na cele budowlane.

Tytuł prawny do nieruchomości

Ustawodawca wymienia w definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane kilka tytułów prawnych dających prawo władania nieruchomością. Najszerszym prawem do dysponowania nieruchomością i tym samym uprawnieniem do korzystania z niej daje oczywiście prawo własności. Właścicielowi nieruchomości wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko to, czego nie zabraniają obowiązujące przepisy, co nie jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego oraz to, co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności nieruchomości. Użytkowanie wieczyste zgodnie z przepisem art. 232 kodeksu cywilnego jest kolejnym tytułem prawnym do nieruchomości. Użytkowanie wieczyste powstaje w wyniku umowy zawartej pomiędzy użytkownikiem wieczystym a Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego bądź związkiem jednostek samorządu terytorialnego.

Użytkownik wieczysty co do zasady jest upoważniony do użytkowania nieruchomości w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, a także na warunkach umowy zawartej z właścicielem. Kolejnym wymienionym w ustawie prawo budowlane tytułem prawnym uprawniającym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest zarząd, którego definicja zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest prawną formą władania nieruchomością przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną. Trwały zarząd ustanawiany jest na podstawie prawomocnej decyzji administracyjnej. Podmioty dysponujące nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd co do zasady legitymują się prawem do ich zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub modernizacji obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości oddanej w zarząd.

Ustawa prawo budowlane wymienia w swojej definicji jako tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ograniczone prawo rzeczowe czyli co do zasady jedno z praw rzeczowych określonych w przepisie art. 244 kodeksu cywilnego. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że spośród pełnego katalogu ograniczonych praw rzeczowych (z uwagi na ich charakter) ustawodawca miał przede wszystkim na uwadze te prawa, które pozwalają na korzystanie z nieruchomości i dają podmiotowi władztwo nad nieruchomością. Tym samym do tej kategorii należy zaliczyć: użytkowanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może także wynikać ze stosunku zobowiązaniowego, który przewiduje uprawnienie do wykonywania inwestycji budowlanej. Takim stosunkiem zobowiązaniowym może być umowa dzierżawy lub umowa najmu. W każdym przypadku umowa musi wyraźnie przewidywać uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

W myśl przepisu art. 33 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego inwestor zobowiązany jest załączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie takie powinno być złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej. Niedopełnienie takiego obowiązku skutkuje decyzją odmowną o wydaniu pozwolenia na budowę co wynika bezpośrednio z przepisu art. 32 ust. 4 pkt. 2 prawa budowlanego. Co do zasady organ administracji wydający decyzje nie ma podstaw do badania prawdziwości złożonego oświadczenia.

W przypadku powstania jakichkolwiek niejasności oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ administracji właściwy do wydania decyzji obowiązany jest do wszczęcia postępowania oraz wyjaśnienia okoliczności każdej sprawy. Gdy złożone przez stronę oświadczenie budzić będzie wątpliwości organu – w szczególności gdy istnieje spór dotyczący okoliczności posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ zobowiązany jest do wyjaśnienia, czy inwestorowi rzeczywiście przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością. Kierując się zatem definicją ustaloną w art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, organ każdorazowo będzie upoważniony do przeprowadzenia postepowania wyjaśniającego i ustalenia, czy przedłożone wcześniej oświadczenie znajduje odzwierciedlenie w stanie faktycznym w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.

Utrata prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Pomimo spornej niegdyś linii orzeczniczej aktualnie przyjmuje się, iż co do zasady, prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w dacie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę nie jest wystarczające do przeprowadzenia inwestycji budowlanej. Prawo to powinno trwać przez cały okres realizacji inwestycji albowiem utrata przez inwestora prawa do korzystania z nieruchomości prowadzi do powstania sytuacji bezprzedmiotowość decyzji o pozwoleniu na budowę. Podmiot, który utracił tytuł prawny do nieruchomości co do zasady nie ma prawnej możliwości realizacji inwestycji. Sytuacja taka prowadzi do naruszenia praw właściciela, który nie może w tym czasie uzyskać decyzji o pozwoleniu na budowę dla własnej inwestycji na tej samej nieruchomości (której jest właścicielem). Co do zasady, utrata przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest jedną z przesłanek żądania przez właściciela nieruchomości wydania decyzji stwierdzającej wygaszenie pozwolenia na budowę. Wydanie przez organ decyzji stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę (i wykonanie robót budowlanych) może nastąpić wówczas, gdy utrata przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest oczywista i poparta odpowiednimi dokumentami.

Podsumowanie

Wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wymagalne każdorazowo, kiedy wnioskuje on o wydanie pozwolenie na budowę lub dokonuje zgłoszenia zamierzenia budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę. Obowiązujące przepisy przewidują szereg tytułów prawnych do nieruchomości stanowiących podstawę wydania decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę lub dokonania zgłoszenia zamierzenia budowlanego. Organ administracji wydający decyzję co do zasady nie ma podstaw do kwestionowania z urzędu oświadczenia o dysponowaniu prawem do nieruchomości przez Inwestora, jednak w przypadku zaistnienia sporu zobowiązany jest do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Co do zasady prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno być bezsprzeczne i obowiązujące na każdym etapie przeprowadzania inwestycji.