Przekształcenie użytkowania wieczystego – część 1

Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe spełniających przesłanki ustawowe automatycznie, tj. z mocy prawa, przekształciło się w prawo własności tych gruntów. W zamian za uzyskanie prawa własności dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą ponosić na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę przekształceniową.

Powyższe wskazania dotyczą wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Za takie uznaje się nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi: jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.
W przypadku, gdy grunty zostaną zabudowane na cele mieszkaniowe po 1 stycznia 2019 r., prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.
Ponieważ przekształcenie dotyczy według szacunków aż około 470 tys. użytkowników wieczystych mieszkających na gruntach stanowiących dotychczas własność Skarbu Państwa oraz 1,3 mln. mieszkających na gruntach będących dotychczas własnością gmin skutki ustawy przekształceniowej są w skali kraju doniosłe. Ponadto od 01.01.2019 roku obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Warto zatem zapoznać się ze skutkami przekształcenia. W tym celu prezentujemy Państwu pierwszy z cyklu kilku artykułów poświęconych tej tematyce.

Opłata za przekształcenie

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego rodzi obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej. Ustala ją właściwy organ w drodze zaświadczenia. Zaświadczenie takie zawiera m. in. potwierdzenie przekształcenia oraz informację o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, jej wysokości oraz okresie jej wnoszenia. Obowiązek wniesienia opłaty obciąża każdoczesnego nowego właściciela ww. nieruchomości, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od pierwszego dnia stycznia roku następującego po dacie nabycia nieruchomości.

Termin wnoszenia oraz wysokość opłaty

Co do zasady opłata będzie wnoszona przez 20 lat w wysokości ostatniej rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Terminem wniesienia opłaty za 2019 r. będzie 29 luty 2020 r. W następnych latach opłata będzie wnoszona do 31 marca każdego roku. W odniesieniu do gruntów, których uwłaszczenie nastąpi po 1 stycznia 2019 r., opłata będzie płatna dopiero od roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Natomiast za rok, w którym nastąpiło przekształcenie będzie wymagalna w pełnej wysokości opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku wyodrębnienia własności lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem obowiązek wnoszenia opłaty obciąża właściciela tego lokalu w wysokości proporcjonalnej do udziału we współwłasności gruntu związanego z własnością lokalu.
W przypadku wyodrębnienia własności lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem obowiązek wnoszenia opłaty obciąża właściciela tego lokalu w wysokości proporcjonalnej do udziału we współwłasności gruntu związanego z własnością lokalu.

Zmiana terminu czy wysokości opłaty może nastąpić na skutek wniosku właściciela o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Prawo złożenia takiego wniosku przysługuje każdoczesnemu uwłaszczonemu właścicielowi gruntu w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia.

Nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej

Szczególne zasady przewidziano w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej. Uwłaszczony przedsiębiorca, który stanie się właścicielem takiej nieruchomości może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 33, 50 lub 99 lat jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi odpowiednio 1%, 2% lub 3%.

Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Spłata jednorazowa

Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może również zgłosić zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. Wniesienie opłaty jednorazowej od gruntu w pierwszych latach przekształcenia może wiązać się z bonifikatą od 10% do 60%. Dotyczyć to będzie jednak wyłącznie gruntów należących wcześniej do Skarbu Państwa. W przypadku nieruchomości komunalnych będzie to uzależnione od władz gminnych, przy czym cześć rad gmin podjęła już uchwały w tym zakresie. Udzielenie takiej pomocy publicznej wymaga spełnienia przez nowego właściciela warunków udzielenia pomocy de minimis ustalonych w przepisach odrębnych. Przekroczenie limitu takiej pomocy będzie skutkować obowiązkiem dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Szerzej zagadnieniu pomocy publicznej uzyskanej w związku z przekształceniem poświęcony kolejny z artykułów publikowanych w tym cyklu.

Waloryzacja wysokości opłaty

Wysokość opłaty może zostać zmieniona także poprzez jej waloryzację na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W kolejnej części artykułu:

W kolejnych artykułach przybliżymy Państwu kwestie proceduralne związane z pozyskiwaniem zaświadczenia stwierdzającego że doszło do przekształcenia oraz ujawnieniem przekształcenia w księdze wieczystej, a także zagadnienie uzyskania pomocy publicznej wskutek przekształcenia.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2018 poz. 1716)