Nowa „specustawa mieszkaniowa”

Realizacja inwestycji mieszkaniowych związana jest z szeregiem problematycznych kwestii koniecznych do rozstrzygnięcia przez inwestorów. Ostatnie miesiące stanowiły szczególnie ciężki okres dla branży deweloperskiej – z jednej strony wzrosły ceny materiałów budowlanych oraz kosztów pracy, a z drugiej na rynku zaczęło brakować pracowników fizycznych. Abstrahując od problemów na etapie wykonawczym już samo rozpoczęcie inwestycji mieszkaniowej związane jest z szeregiem komplikacji – w szczególności na etapie poszukiwania docelowego gruntu pod budowę. Większość obecnie dostępnych działek nie posiada decyzji o warunkach zabudowy albo planów zagospodarowania przestrzennego umożliwiających realizację planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Efekty tego widzimy zaś na rynku, gdyż zwiększający się czas realizacji projektów mieszkaniowych powoduje zwiększenie kosztów po stronie inwestorów, a w konsekwencji również wzrost cen mieszkań.

Z pomocą inwestorom mieszkaniowym przyszedł Ustawodawca uchwalając tzw. „Specustawę mieszkaniową”, czyli Ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (podpisaną przez Prezydenta w dniu 1.08.2018 roku). Wejście w życie specustawy mieszkaniowej spodziewane jest na przełomie sierpnia i września 2018 roku (w zależności od daty ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, która z pewnością nastąpi niebawem i po upływie okresu vacatio legis – 14 dni, a dla wybranych przepisów 30 dni od ogłoszenia.

Nowe rozwiązanie – Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji

Nowa ustawa na okres 10-ciu lat (ustawa utraci bowiem moc 31.12.2028 roku) wprowadza szereg ułatwień dla deweloperów realizujących inwestycje budowlane w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz inwestycji towarzyszących, szczególnie na początkowym etapie – planowania inwestycji i uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zmiany te mają przede wszystkim na celu skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowej, spełniającej przewidziane przez Ustawodawcę standardy.

Nowością na gruncie omawianej ustawy jest wprowadzenie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji podejmowanej przez właściwą miejscowo radę gminy. Uchwała ta będzie alternatywą dla planów zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy. Co istotne, gmina na podjęcie takiej uchwały będzie miała ściśle oznaczony ustawą czas – 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku. Wniosek o ustaleniu lokalizacji dla inwestycji powinien odpowiadać wymaganiom wskazanym w ustawie. Przede wszystkim powinien zawierać: określenie granic terenu objętego wnioskiem, określenie minimalnej oraz maksymalnej ilości mieszkań, charakterystykę inwestycji z uwzględnieniem zapotrzebowania na wodę i energię, sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, planowana inwestycja nie musi uwzględniać jego ustaleń. Stanowi to z pewnością istotne novum na gruncie obecnie obowiązującej procedury planistycznej. Zagospodarowanie takiego gruntu nie może być jednak zupełnie dowolne, bowiem inwestycja nie może być sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Budowy na nowych obszarach

Istotną zmianą jest również umożliwienie budowy na gruntach, które dotychczas nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, a które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych i które aktualnie nie są wykorzystywane na te cele. Powyżej wskazanych terenów warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy. Realizacja inwestycji mieszkaniowych możliwa będzie także na obszarze portów i przystani morskich. Jednocześnie ustawa nie pozwala na inwestowanie na terenach podlegających ochronie, a także na terenach rodzinnych ogrodów działkowych czy zagrożonych powodzią.

Wymogi lokalizacyjne

Aby uzyskać możliwość przyspieszenia procesu inwestycyjnego na gruncie nowej ustawy inwestorzy zobligowani są do spełnienia wymogów lokalizacyjnych. Specustawa mieszkaniowa ustanawia bowiem standardy dotyczące lokalizacji planowanych inwestycji. Inwestycja mieszkaniowa będzie musiała znajdować się w odpowiednej odległości od drogi publicznej, od szkół, przedszkoli i przystanków komunikacji miejskiej. W przypadku niespełnienia obowiązku lokalizacji inwestycji w odpowiedniej odległości od ośrodków edukacyjnych, na inwestora zostanie nałożony obowiązek zapłaty na rzecz gminy odpowiedniej sumy pieniężnej.
Powyższe standardy będą jednak zróżnicowane w zależności od wielkości miejscowości, w obrębie której ma być realizowana inwestycja.

Dotychczasowe zasady nadal pozostają aktualne

Podkreślić należy, że po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej inwestorzy będą mogli realizować inwestycje mieszkaniowe również na dotychczasowych zasadach. Od decyzji inwestora zależeć będzie to czy skorzysta z nowej, krótszej procedury lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ważną zmianą wprowadzaną niniejszą ustawą jest również skrócenie terminów zaskarżenia i rozpatrzenia skarg na uchwały gminy w zakresie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz odwołań od wydawanych w jej trybie pozwoleń na budowę. Powyższe jest kolejnym przejawem realizacji nadrzędnego celu ustawy, jakim jest przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych.

Podsumowanie

Podsumowując, celem nowo uchwalonej specustawy mieszkaniowej jest znaczne skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowej, który na podstawie obecnych przepisów trwać może nawet kilka lat. Co więcej wprowadzone zmiany z pewnością rozwiążą problem niedostatecznej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Dzięki nowej ustawie proces inwestycyjny ma być krótszy i dużo łatwiejszy, co ma nie tylko ułatwić proces budowlany.