Wypowiedzenie umowy najmu

Każda umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana. W przypadku umów najmu zawartych na czas określony zasadą jest, że wygasają one z upływem okresu na jaki zostały zawarte. Możliwe jest jednak ich wcześniejsze rozwiązanie na mocy porozumienia stron lub w trybie natychmiastowym.

Strony umowy

Umowa najmu co do zasady zawierana jest przez dwie strony, tj. przez wynajmującego oraz najemcę. Wynajmujący – jest to zazwyczaj właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu. Natomiast najemca – jest to użytkownik mieszkania lub lokalu użytkowego, który używa go na podstawie umowy najmu.

Najemca a wynajmujący

• Wynajmujący to osoba z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.
• Najemca (lokator) najmuje lokal.

Terminy wypowiedzenia

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu jest ściśle związana z tym, na jaki okres została zawarta, tzn. czy na okres (czas) oznaczony czy też na okres (czas) nieoznaczony. Jeśli umowie zawartej na czas oznaczony nie określono warunków jej wypowiedzenia, może ona zostać rozwiązana przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia określonych w art. 673 §2 Kodeksu cywilnego, które to terminy są związane z terminami płacenia czynszu, tj. w przypadku płatności comiesięcznych można umowę wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, natomiast jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli odstępy czasu są krótsze, można ją wypowiedzieć na trzy dni naprzód, a w przypadku najmu dziennego na jeden dzień naprzód.
W przypadku umów zawartych na czas określony umowę można wypowiedzieć zgodnie z jej postanowieniami i terminami w niej przewidzianymi.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego

Niezależnie od powyższego należy pamiętać, iż wynajmujący w porównaniu z najemcą ma dużo bardziej ograniczone prawo wypowiedzenia umowy najmu, bez względu na to, czy umowa została zawarta na czas określony czy też na czas nieokreślony. Wynajmujący bowiem, może wypowiedzieć umowę zgodnie z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie lub w trybie natychmiastowym tylko w wyjątkowych przypadkach. Katalog sytuacji, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jest katalogiem zamkniętym, został on bowiem określony w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Do tego katalogu należą m.in. sytuacje w których:
• najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową ( i mimo upomnień nie przestaję jej używać w ten sposób), zaniedbuję obowiązki, dopuszcza do powstania szkód lub niszczy urządzenia oraz zakłóca porządek domowy uniemożliwiając normalne funkcjonowanie innym mieszkańcom;
• zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy (przy czym wynajmujący musi dać najemcy dodatkowy – miesięczny – termin do zapłaty zaległości);
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania lokal bez zgody właściciela;
• budynek w którym znajduje się lokal wymaga remontu lub rozbiórki.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę

Z kolei najemca może wypowiedzieć każdą umowę najmu w dwóch sytuacjach:
• Rzecz w chwili wydania miała wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej a wynajmujący ich nie usunął,
• Rzeczą najmowaną jest lokal a wady tego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Zdarza się, że w umowie najmu wynajmujący zamieszcza postanowienie, które pozwala mu na wypowiedzenie umowy bez podawania przyczyny lub zastrzega wypadki inne niż te wskazane w ustawie. Niestety takie zapisy nie wiążą w żaden sposób najemcy. W tej sytuacji momencie otrzymania wypowiedzenia umowy najemcy mogą odmówić wyprowadzenia się i będzie to zgodne z prawem. Stosunek najmu będzie trwał nadal po upłynięciu terminu wskazanego w takim wypowiedzeniu.

Elementy wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Musi zawierać elementy takie jak nazwa miejscowości i data sporządzenia pisma, dane strony wypowiadającej umowę, dane strony, której umowa jest wypowiadana, podstawa wypowiedzenia, określenie przedmiotu najmu wraz z wskazaniem adresu, określenie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać oraz uzasadnienie wypowiedzenia. W wypowiedzeniu musi znajdować się podpis strony wypowiadającej umowę.