Data publikacji artykułu: 10/04/2025

Decyzja o warunkach zabudowy to kluczowy dokument umożliwiający realizację inwestycji na terenach nieobjętych planem miejscowym. Jednak od 1 stycznia 2026 roku procedura jej uzyskania przejdzie znaczącą transformację. Skrócenie ważności decyzji do 5 lat, zastąpienie studiów uwarunkowań „planami ogólnymi” oraz nowe zasady analiz urbanistycznych to tylko niektóre z wprowadzanych zmian. Dla inwestorów oznacza to zarówno wyzwania, jak i nowe możliwości – pod warunkiem, że odpowiednio wcześnie przygotują się do nadchodzących regulacji. W artykule wyjaśniamy, na czym polegają zmiany i jak się do nich dostosować, aby uniknąć opóźnień w realizacji projektów.

Realizacja inwestycji na nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaga pozyskania w pierwszej kolejności decyzji o warunkach zabudowy. To dokument, który określa, co wolno postawić na danym terenie i na jakich zasadach, w szczególności zasady zagospodarowania działki, w tym:

• Linia zabudowy
• Wielkość powierzchni zabudowy
• Szerokość elewacji frontowej
• Wysokość elewacji frontowej
• Geometria dachu
• Wymogi ochrony środowiska i zdrowia ludzi
• Wymogi ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków
• Wymogi obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji
• Wymogi ochrony interesów osób trzecich
• Wymogi dotyczące zapotrzebowania na wodę, energię, infrastruktury technicznej, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami

Dopiero po uzyskaniu tej decyzji można wystąpić o pozwolenie na budowę.

Co się zmieni od 2026 roku?

Od początku 2026 roku wchodzą w życie duże zmiany w zasadach wydawania warunków zabudowy.

Najważniejsze zmiany:

• Ważność decyzji tylko przez 5 lat

Zgodnie z dotychczasowymi przepisami decyzja o warunkach zabudowy nie miała charakteru terminowego. Zgodnie ze zmianą po upływie 5 lat będzie trzeba wystąpić o nową decyzję.

• Nowe „plany ogólne” zamiast studiów zagospodarowania

Od 2026 roku obowiązywać będą tzw. plany ogólne. To one zastąpią dotychczasowe dokumenty planistyczne (studium uwarunkowań) i będą podstawą do wydania warunków zabudowy.
Co ważne – decyzje będą możliwe tylko dla terenów ujętych jako tzw. „obszary uzupełniania zabudowy”. Gminy muszą przygotować te dokumenty do końca 2025 roku.

• Zmiana zasięgu analiz urbanistycznych

Dotychczas przeprowadza się analizę w promieniu co najmniej 50 metrów, lecz bez górnego limitu. Po zmianach analiza będzie obejmować maksymalnie 200 metrów – to oznacza bardziej szczegółowe podejście, skupione na najbliższym sąsiedztwie.

• Strefy wielofunkcyjne

Od 2026 roku możliwe będzie tworzenie stref, w których mogą współistnieć różne typy zabudowy – np. mieszkaniowa i usługowa.

Co to wszystko oznacza dla inwestorów?

Przede wszystkim – warto już teraz śledzić, co dzieje się w Twojej gminie. Jeśli planujesz budowę w najbliższych latach, lepiej nie czekać do ostatniej chwili. Zmiany mogą wydłużyć procedury, a brak planów ogólnych w gminie uniemożliwi uzyskanie decyzji.

Zmiany w prawie to zawsze wyzwanie, ale też szansa – jeśli dobrze zaplanujesz kolejne kroki, możesz sprawnie przejść przez cały proces. Lepiej działać z wyprzedzeniem, niż później walczyć z formalnościami.