Najnowsza nowelizacja prawa budowlanego – duże zmiany dla deweloperów i wyższe koszty budownictwa wielorodzinnego

Z dniem 1 sierpnia 2024 wchodzą dwie nowelizacje rozporządzeń dotyczących warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Początkowo zmiany w prawie budowlanym miały wejść w życie 1 kwietnia 2024 lecz termin ten został wydłużony do dnia 1 sierpnia 2024 r. Dodatkowy okres czterech miesięcy miał na celu umożliwić inwestorom ukończenie prac nad projektami inwestycji, które są w toku. Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany.

Większe odległości między blokami na sąsiednich działkach

Według obecnych uregulowań minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi 3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku ścian z oknami i drzwiami, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów w zakresie przesłaniania, nasłonecznienia oraz warunków przeciwpożarowych. Przy wykorzystaniu odstępstw i wyjątków istnieje jednak możliwość zmniejszenia tych odległości. W efekcie często dochodzi do sytuacji, że budynki powstają bardzo blisko siebie, sąsiedzi zaglądają sobie do okien, a mieszkania pozbawione są jakiejkolwiek prywatności.

Rozwiązanie: Minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki wyniesie co najmniej 5 metrów. Dodano także regulację zgodnie z którą nie będzie wymagane zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki w przypadku, gdy na sąsiedniej działce są tereny, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie są przeznaczone pod zabudowę.

Większe odległości obiektów produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych

Zdarzają się sytuacje, w których zbyt blisko budynków mieszkalnych powstają uciążliwe dla mieszkańców obiekty magazynowe lub przemysłowe.

Rozwiązanie: Minimalna odległość pomiędzy ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 mkw.), a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego wyniesie 30 metrów. Dotyczy to też budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy.

Racjonalnie zaplanowane miejsca parkingowe

Mniej rygorystyczne wymogi co do projektowania stanowisk postojowych dla osób niepełnosprawnych spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych).

Rozwiązanie: Maksymalnie 6% stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.

Zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej na publicznie dostępnych placach

Ze względu na mniejsze koszty utrzymania w wielu miejscowościach coraz więcej placów i skwerów zostaje pozbawionych trawników, drzew i krzewów. Na wyłożonych betonowymi nawierzchniami placach ustawiane są doniczki, które mają dać mieszkańcom wrażenie „bliskości natury”.

Rozwiązanie: Konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.

Przyjazne place zabaw i miejsca do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami

Przy nowych budynkach mieszkalnych nagminnie urządzane są bardzo małe place zabaw, które składają się np. tylko z niewielkiej piaskownicy albo jednej huśtawki. Często place te znajdują się w nieatrakcyjnej części osiedla, co znacząco utrudnia lub wręcz uniemożliwia korzystanie z nich.

Rozwiązanie: Obowiązek budowy placów zabaw przy bloku lub na osiedlu w których jest więcej niż 20 mieszkań. Przy budynkach z 21-50 mieszkaniami co najmniej 1 mkw. placu będzie przypadał na jedno mieszkanie, przy budynkach z 51-100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 mkw., a przy inwestycjach od 101 do 300 mieszkań na każdy lokal ma przypadać min. 0,5 mkw. placu. Powyżej 300 mieszkań w budynku plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 300 mkw. Wprowadzone zostaną też wymogi co do wyposażenia placów zabaw. Z kolei obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami będzie dotyczył zespołu budynków wielorodzinnych, w którym jest więcej niż 20 mieszkań.

Minimum 25 mkw. lokalu użytkowego

Zdarzają się sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. „lokale użytkowe”. Lokale te sprzedawane są później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania (najczęściej pod wynajem) – tym samym obchodzony jest przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 mkw.

Rozwiązanie: Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 mkw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat.

Balkony zapewniające prywatność

Balkon to ważne uzupełnienie mieszkania, które wpływa na jego funkcjonalność i komfort życia. Niektórzy deweloperzy traktują je jednak „po macoszemu”, nie zapewniając ich użytkownikom odpowiedniej prywatności.

Rozwiązanie: W bloku w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 m wysokości (mierzoną od posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2m). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50%).

Bardziej ciche mieszkania

Zgodnie z obecnymi przepisami w zakresie izolacyjności akustycznej przegrody pomiędzy mieszkaniami w blokach mają wyższe wymagania niż przegrody pomiędzy mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych np. w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej. Ponadto przeróbki na etapie np. wykańczania mieszkania mogą prowadzić do pogorszenia izolacyjności akustycznej przegród pomiędzy mieszkaniami. W efekcie w sąsiadujących ze sobą lokalach słychać nawet głośne rozmowy czy zabawy dzieci „zza ściany”.

Rozwiązanie: Obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym) oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej. Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.

Odpowiednie warunki umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami

Potrzeby osób niepełnosprawnych w nowych budynkach użyteczności publicznej powinny być brane pod uwagę i realizowane ze szczególną starannością.

Rozwiązanie: Zapewnienie w nowych budynkach użyteczności publicznej (w zależności od rodzaju budynku i jego powierzchni) pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te powinny spełnić odpowiednie wymagania w zakresie wyposażenia oraz mieć odpowiednią powierzchnię.

Miejsca na rowery i wózki

W obecnie projektowanych budynkach nie przewiduje się miejsc do przechowywania rowerów czy wózków (albo wykonuje się je w niewystarczającej ilości). W efekcie rowery, wózki, hulajnogi i inne przedmioty przechowywane są na klatkach schodowych albo w garażach podziemnych, stwarzając zagrożenie dla mieszkańców.

Rozwiązanie: Nowe przepisy zobowiążą do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych. Minimalna powierzchnia takich pomieszczeń będzie wynosiła 15 mkw. Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń w budynku wielorodzinnym.