Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Dnia 20 maja 2021 roku została uchwalona nowa ustawa deweloperska tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska ma na celu zwiększenie ochrony nabywców, w tym w większym stopniu ułatwić rezygnację z umów z deweloperami, a co za tym idzie – nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków.

Główną zmianą było powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest instytucją utworzoną na wzór funduszu turystycznego lub ubezpieczeniowego. Celem DFG jest zgromadzenie rezerwy finansowej, która to kwota została skalkulowana w taki sposób, aby zabezpieczyć konsumentów przed upadłością deweloperów. Zatem Głównym zadaniem Funduszu Deweloperskiego jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy. Powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zakłada konieczność uiszczania przez deweloperów składek, których wysokość ma być uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego. Ochrona nabywców lokali i domów realizowana przez Fundusz polega na przyznaniu określonym podmiotom możliwości otrzymania z Funduszu rekompensaty kwot, których nie będą mieli możliwości odzyskać bezpośrednio z rachunku powierniczego w związku z ich pobraniem przez dewelopera. Tym samym DFG przenosi odpowiedzialność za nieudaną inwestycję z konsumenta na dewelopera.

Ile wynoszą składki na DFG?

Zgodnie z ustawą Deweloperzy muszą odprowadzać do funduszu składki. Wynoszą one maksymalnie:

1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,

0,1% – w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego deweloperskiego.

Jakie nieruchomości obejmuje DFG?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obejmuje wszystkie inwestycje deweloperskie, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022.

Ochronie podlega nie tylko lokal mieszkalny, ale również wszystkie pomieszczenia, które do niego przynależą i są nabyte na podstawie umowy deweloperskiej, przykładowo garaż czy komórka lokatorska.

Kiedy będą wypłacane środki z DFG?

Uzyskane z tytułu wpłat realizowanych przez deweloperów i zgromadzone w ten sposób środki na koncie Funduszu mają być wypłacane w następujących sytuacjach:

1. odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodów wyliczonych w nowej ustawie (m.in. z tytułu wad umowy, niezgodności umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym, nieusunięcia przez dewelopera wad lokalu w terminie) i nieodzyskania bezpośrednio od dewelopera wpłaconych środków,
2. okoliczności związane z upadłością albo restrukturyzacją dewelopera (szczegółowo opisane w ustawie),
3. w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (w zakresie, w jakim rekompensata nie nastąpi z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego w związku z przekroczeniem limitu gwarancyjnego).

Nabywcy nieruchomości otrzymają więc zwrot środków, gdy m.in. inwestycja nie zostanie dokończona lub jeśli deweloper przeniesie prawa własności w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej. DFG nie obejmuje jednak wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Z tej ochrony mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, które dokonały zakupu lokalu mieszkalnego na podstawie umowy deweloperskiej w nieruchomości, w której sprzedaż mieszkań rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022. DFG obejmuje więc wyłącznie transakcje z rynku pierwotnego. Osoba kupująca mieszkanie z rynku wtórnego nie podlega ochronie.