Ograniczenia cesji umów rezerwacyjnych i deweloperskich

Umowa rezerwacyjna

Zgodnie z nowymi przepisami, umowa przeniesienia (cesji) na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej będzie co do zasady nieważna. Zakazu nie stosuje się jedynie w przypadku cesji umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, a więc małżonka, zstępnych (np.: dzieci, wnuki), wstępnych (np.: rodzice, dziadkowie), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów, zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. Zatem dokonanie cesji wierzytelności z umowy rezerwacyjnej na osobę trzecią (czyli inną niż osoby zaliczane do I oraz II grupy podatkowej) będzie nieważne.

Umowa deweloperska

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku możliwości dokonywania cesji wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej.  Według wprowadzonych przepisów, cesja umowy deweloperskiej, podobnie jak w przypadku cesji umowy rezerwacyjnej, będzie możliwa jeżeli będzie następowała na rzecz osób należących do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Inaczej jednak będzie miała wyglądać cesja praw z umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej.  Wymieniona ustawa stanowi bowiem, że będzie możliwe przeniesienie wierzytelności z umowy deweloperskiej w przypadku gdy:

1. umowa dotyczyć nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową,
2. zbywający w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej

W przeciwieństwie do dokonywanie cesji praw z umowy rezerwacyjnej, cesja z umowy deweloperskiej z naruszeniem powyższych warunków nie będzie jednak skutkować nieważnością przeniesienia praw, a jedynie może się wiązać z odpowiedzialnością karną zbywającego.

Kolejna zmiana wprowadzona przez nowe przepisy, dotyczy obowiązku zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Zadaniem notariusza będzie m.in. odebranie od zbywającego oświadczenia, czy spełnia on kryteria wymienione w pkt 1 oraz 2 powyżej. Oświadczenie to zbywający będzie składał pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Celem powyższych regulacji jest wyeliminowanie możliwości handlu cesjami umów rezerwacyjnych, deweloperskich oraz innych, objętych zmienianą ustawą umów zobowiązujących do przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Wprowadzone zmiany należy ocenić korzystnie z punktu widzenia przeciętnego nabywcy, bowiem powinny one wpłynąć pozytywnie na ceny oferowanych na rynku lokali mieszkalnych.

Stan prawny: 28.07.2023 r.

Autor: