Legalizacja budynku, który powstał kilkadziesiąt lat temu? Ekspert radzi co zrobić w takim przypadku

Zgodnie z art. 49f PrBud organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
• bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Podstawowym warunkiem zwolnienia od ponoszenia opłaty legalizacyjnej jest zgłoszenie nielegalnego obiektu budowlanego. Właściciel obiektu budowlanego jest zobligowany do zgłoszenia organowi nadzoru budowlanego samowoli budowlanej, co najmniej 20-letniej oraz przedstawienie ekspertyzy technicznej, która potwierdza możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu oraz geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia (art. 49g ust. 1 PrBud).

Dokumentacja legalizacyjna (tzw. dokumenty legalizacyjne) obiektów budowlanych, które są użytkowane nielegalnie przez co najmniej 20 lat przedkładanych w postępowaniu uproszczonym legalizacyjnym składana przez właściciela zawiera:

• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą legalizowanego obiektu,
• ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, z której będzie wynikało, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie obiektu zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania (art. 49g ust. 2 PrBud).

W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz czy z przedłożonej ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania (art. 49h ust. 1 PrBud). W sytuacji stwierdzenia niekompletności dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie.

Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym może wydać decyzję o legalizacji lub decyzje o nakazie rozbiórki. Decyzja o legalizacji obiektu budowlanego jest wydawana, gdy:

• dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta zgodnie z postanowieniem o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie,
• z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Wydanie decyzji o legalizacyjnej stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego (art. 49i ust. 2 PrBud) i nie jest poprzedzone postanowieniem o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

W kwestii wykładni określenia „zakończenia budowy” należy mieć na uwadze orzecznictwo NSA do art. 103 ust. 2 PrBud. W wyroku z 20.6.1996 r. (SA/Wr 2735/95, Prok. i Pr. 1997, Nr 6, s. 49) NSA przyjął, że przez zakończenie budowy w znaczeniu techniczno-budowlanym należy rozumieć spełnienie przez inwestora warunków przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. O zakończeniu budowy obiektu budowlanego można więc mówić, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje prawo budowlane wobec budowy legalnej przy zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Obiekt ten powinien być w takim stanie, aby mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i aby można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania.

Za zakończenie budowy obiektu budowlanego w rozumieniu art. 103 ust. 2 PrBud w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmowano także doprowadzenie budowy do stanu, w którym – chociażby nawet częściowe – było możliwe przystąpienie do użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Uznaniu budowy za zakończoną nie powinien przeszkadzać częściowy brak wykonania robót wykończeniowych, wyposażeniowych lub innych o podobnym charakterze, które mogą być wykonywane w użytkowanym obiekcie nawet po 1.1.1995 r. (wyr. NSA z 21.8.1997 r., II SA/Kr 998/96, Legalis).

O samowoli budowlanej mówimy wtedy, gdy mamy do czynienia z budową bez pozwolenia lub zgłoszenia. Budowa to wykonywanie nowego obiektu budowlanego, oraz nadbudowa, rozbudowa lub odbudowa obiektu istniejącego. Natomiast prowadzenie remontu, montażu, przebudowy, czy też rozbiórki obiektu budowlanego bez pozwolenia lub zgłoszenia (jeśli przepisami Prawa budowlanego są wymagane) nie jest traktowane jako samowola budowlana, a jedynie jako prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem przepisów. W takiej sytuacji nadzór budowlany prowadzi postępowanie naprawcze.

Jeśli inwestor nie spełni wymagań określonych przez organ nadzoru budowlanego lub jeśli z ekspertyzy technicznej będzie wynikało, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi bądź nie pozwala na jego bezpieczne użytkowanie, to postępowanie takie zakończy się wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu lub jego części.