Prawo budowlane od 1 stycznia 2023 r. – zmiany w przepisach

Jedną z najważniejszych zmian, które mają zostać wprowadzone, jest nowa procedura budowy domów jednorodzinnych od stycznia 2023 r. – bez pozwolenia na budowę. Poprzednia nowelizacja z września 2021 roku wprowadzała przepis, który pozwalał budować niektóre budynki mieszkalne bez pozwolenia. Warunkiem była powierzchnia poniżej 70 mkw. Nowe przepisy mają rozszerzyć tę możliwość. Domy powyżej 70 m2 będą też miały bardzo uproszczoną procedurę odbioru, polegającą na tym, że wyłącznie kierownik budowy potwierdzi gotowość do zamieszkania. Budowa domów bez pozwolenia na budowę nie będzie miała ograniczeń dotyczących powierzchni zabudowy. Ograniczenie będzie dotyczyć tylko wysokości domu – budynki będą mogły mieć maksymalnie dwie kondygnacje. Domy poniżej 70 m² można już budować bez pozwolenia na budowę i bez kierownika budowy. Zgłoszenia mają być realizowane na podstawie projektu sporządzonego z kierownikiem budowy. To właśnie on ma potwierdzać gotowość budynku do zamieszkania. Domy poniżej 70 m2 będą mogły być nadal budowane bez udziału kierownika budowy i pozwolenia na budowę.

Bez pozwolenia oraz zgłoszenia będzie można wybudować także wolnostojącą elektrownię wiatrową. Warunkiem jest to, by mierzyła maksymalnie 12 metrów, a minimalnie 3 metry, a jej moc nie przekraczała mocy mikroinstalacji. Odległość elektrowni wiatrowej od granic działki nie powinna być mniejsza niż jej całkowita wysokość.

Kolejną nowością jest możliwość budowy zbiorników na wody opadowe bez pozwolenia oraz zgłoszenia. Zbiorniki mogą mieć minimalnie 3, a maksymalnie 10 m³ pojemności.

Wejdą w życie również zmiany w zakresie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie obiektów budowlanych. Nowelizacja zakłada, że przy oddawaniu do użytkowania zasadą powinien być obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie będzie wydawana jedynie w dwóch przypadkach, jeżeli obiekt budowlany będzie miał być oddany do użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych, oraz jeżeli inwestor sam wystąpi o taką decyzję. W przypadku domów jednorodzinnych planowana jest także likwidacja obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy na rzecz możliwości oddania do użytkowania takiego budynku przez kierownika budowy. Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych będzie natomiast wprowadzony obowiązek zawiadomienia o rozpoczęciu użytkowania, ale będzie to czynność o charakterze technicznym, która nie będzie wszczynać po stronie organu nadzoru budowlanego postępowania administracyjnego.

Istotną zmianą jest także możliwość nakładania kar za nieterminowe wydawanie decyzji z pozwoleniami na rozbiórkę. Dotychczas nie było precyzyjnej regulacji w tej kwestii, przez co wątpliwości mieli zarówno inwestorzy, jak i organy administracji architektoniczno-budowlanej. Jednocześnie proponuje się doprecyzowanie przepisów dotyczących rejestrów wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę, tak aby rejestry te obejmowały również wnioski o pozwoleniu na rozbiórkę i decyzje o pozwoleniu na rozbiórkę, gdyż tylko na podstawie rejestru wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdza się terminowość wydawania pozwoleń i nakłada się kary za przekroczenie terminów.

W nowym prawie budowlanym zostaną również doprecyzowane rejestry wniosków zawierające pozwolenie na budowę oraz decyzję o jej udzieleniu. Rejestry te obejmą decyzje oraz wnioski o pozwoleniu na rozbiórkę. Na podstawie tego rejestru będzie sprawdzana terminowość w zakresie wydawania pozwoleń na budowę i będą nakładane kary za przekroczenia terminów.

Nowelizacja rozszerzy również zastosowanie Elektronicznego Dziennika Budowy. Osobą odpowiedzialną za udostępnianie Elektronicznego Dziennika Budowy innym uczestnikom procesu budowlanego będzie inwestor, jako osoba odpowiedzialna za realizowaną inwestycję. Papierowa forma dziennika budowy będzie dostępna dla inwestorów jeszcze do 2030 roku, po tym terminie nastąpi obowiązkowe przejście na Elektroniczny Dziennik Budowy.

Kolejną zmianą będzie wprowadzenie Elektronicznej Książki Obiektu Budowlanego. Ma to być aplikacja, za pomocą której każdy właściciel lub zarządca nieruchomości będzie miał możliwość dokonywania wpisów. Wpisy mogą dotyczyć informacji o obiekcie budowlanym, właścicielach i zarządcach, przeprowadzanych kontrolach, ekspertyzach oraz opiniach technicznych, robotach budowlanych czy też decyzjach, postanowieniach i zaświadczeniach. System EKOB będzie wdrożony od początku 2023 roku, a od 2027 roku ma być dostępny tylko w formie elektronicznej.

Ma powstać także Baza Projektów Budowlanych, której głównym celem będzie ułatwianie dostępu do projektów budowlanych i ich poszczególnych elementów organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w przypadku wniosków (np. o pozwolenie na budowę lub o pozwolenie na użytkowanie), zgłoszeń i zawiadomień. Zgodnie z nowymi przepisami inwestor, zamiast załączać do wniosków zgłoszeń czy zawiadomień projekt budowlany, będzie mógł wskazywać indywidualny numer projektu, który został umieszczony (przez np. inwestora lub projektanta) w Bazie Projektów Budowlanych. Organ obsługujący wniosek, zgłoszenie czy zawiadomienie nie będzie zaś sprawdzał i weryfikował projektu w postaci papierowej.

Założeniem nowelizacji jest przede wszystkim ograniczenie formalności związanych z budową domów jednorodzinnych. Pozytywnie należy także ocenić przepisy w zakresie cyfryzacji w budownictwie poprzez zastąpienie papierowej formy dokumentów formą elektroniczną. Na ten moment trudno jest ocenić czy wprowadzone zmiany znacząco ułatwią proces inwestycyjny. Dopiero wejście w życie pozwoli na szczegółową ocenę tych zmian.