Domy modułowe, a prawo budowlane

Czym jest dom modułowy?

Jak sama nazwa wskazuje domki modułowe tworzone są z połączonych ze sobą kilku lub kilkunastu elementów („modułów”) powstających w fabryce wykonawcy. Natomiast po dostarczeniu na teren budowy, prefabrykaty wymagają głównie jednolitego połączenia. Jest to więc rozwiązanie, o wiele prostsze niż budowa tradycyjnego domu z cegieł.

Jedną z najbardziej popularnych technik tworzenia tego rodzaju obiektów budowlanych są konstrukcje z keramzytobetonu- stalowa rama wypełniona materiałem z betonu i keramzytu, ocieplona wełną mineralną. Niemniej, dużą popularnością cieszą się również moduły szkieletowe, stworzone na podstawie stalowych, ocynkowanych elementów lub przygotowanego i poddanego impregnacji drewna. Nie budzi wątpliwości fakt, że produkcja oparta w całości na elementach drewnianych cieszy się największą popularnością w krajach skandynawskich. Ponadto, konstrukcja modułowa może również być wytwarzana z płyt strukturalnych tzw. Panele SIP. Średni czas oczekiwania dla każdego rodzaju obiektu modułowego wynosi około trzech miesięcy. Jest to stosunkowo duża różnica w porównaniu do domów budowanych metodą tradycyjną, co przyczyniło się do rozwoju wykorzystywania tego rodzaju technologii w nowoczesnym budownictwie. W obliczu szybkiego tempa wzrostu inflacji ceny niektórych materiałów budowlanych rosną w zastraszającym tempie, zakup domu modułowego może okazać się bardziej bezpieczną, pod względem ekonomicznym decyzją. Z drugiej strony, dom o konstrukcji modułowej nie daje zbyt wielu możliwości ingerencji architektonicznej w jego projekt.

Dom modułowy, a prawo budowlane

W Polsce bez pozwolenia na budowę jeszcze do niedawna można było zbudować dom  o powierzchni nie większej niż 35m². Od 3 stycznia 2022 roku weszły w życie zmodyfikowane przepisy Prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na mocy, których dozwolone jest wybudowanie domu nawet do 70 m², na uproszczonych zasadach, czyli bez konieczności pozyskiwania pozwolenia na budowę.

Zgodnie z przepisami, na każde 500 m² działki można postawić jeden dom modułowy, który musi być wolnostojącym obiektem oraz nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje. Taki obiekt może zostać postawiony tylko na własne potrzeby, czyli nie może być użytkowany na wynajem – w celach komercyjnych. Co więcej, należy złożyć odpowiednie oświadczenie w tym przedmiocie, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Ponadto, obszar oddziaływania domku modułowego nie może przekraczać terenu działki, na której dom będzie stawiany. Oznacza to nic innego, jak wyznaczenie granicy, nieprzekraczającej działki sąsiedniej. Budynek modułowy musi również być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy.

Domy modułowe, z uwagi na fakt, iż nie są trwale związane z gruntem (brak fundamentów), w konkretnych przypadkach mogą być posadowione bez pozwolenia na budowę. Stanowi to duże ułatwienie i przyspieszenie procesu tworzenia własnego obiektu mieszkalnego dla wielu osób, które właśnie z tych względów decydują się na takie rozwiązanie. Należy jednak pamiętać, że niezależnie czy dom modułowy będzie zakwalifikowany jako obiekt tymczasowy (np. kontener), budynek gospodarczy, dom letniskowy, czy wolnostojący budynek mieszkalny brak wymogu uzyskania pozwolenia na budowę wiąże się z obowiązkiem zgłoszenia zamiaru budowlanego do właściwego urzędu.   

W konsekwencji powyższego, budowa domu o konstrukcji modułowej, na działce prywatnej wymaga zgłoszenia do Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta. Zgłoszenia takiego należy dokonać najpóźniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych. Starosta lub Prezydent Miasta ma 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu do budowy, jeżeli tego nie wykona, przyjmuje się, że została udzielona tzw. milcząca zgoda i po upłynięciu tego terminu zgodne z prawem będzie wybudowanie dom modułowy na działce. Okres na jaki wydawane wydawana jest zgoda Starosty lub Prezydenta Miasta wynosi 2 lata. Po upływie tego czasu, jeżeli dom modułowy nie zostanie posadowiony należy ponownie wykonać zgłoszenie. Koniecznie należy poinformować również nadzór budowlany, a także projektanta, sprawującego kontrolę nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Co więcej, istnieje obowiązek wykonania geodezyjnego wyznaczenia terenu. Z kolei już po zakończeniu budowy musimy wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Mimo, iż budowa domu „na zgłoszenie”, choć jest szybką drogą, wiąże się z pewnym ryzykiem dla inwestora. Mianowicie dokonując zgłoszenia zamiaru budowy domu, inwestor jest zobowiązany określić szczegółowe parametry planowanego budynku, gdyż w trakcie późniejszej jego realizacji nie ma możliwości zastosowania modyfikacji w projekcie.  W przypadku istotnego odstąpienia od projektu budowlanego kupujący musi przedłożyć projekt zamienny, a także uzyskać w takiej sytuacji pozwolenie na budowę. Przy wystąpieniu takiej okoliczności, uproszczona droga zgłoszenia tj. brak wymogu przedstawienia decyzji o pozwolenie na budowę nie będzie możliwa. Zatem w sytuacji, gdy nie ma pewności co do końcowego projektu budynku, mimo wszystko wartko uzyskać decyzję, o pozwolenie na budowę, która w razie ewentualnych, niespodziewanych zmian może okazać się niezbędna do podejmowaniu dalszych kroków w budowie domu.

Podsumowując, nowoczesna technologia wykorzystywana w każdej dziedzinie życia stwarza rozwiązania proste i funkcjonalne, które stają się dostępne dla co raz szerszego grona odbiorców. Opisany w niniejszym artykule rodzaj budownictwa okazuje się ciekawą alternatywą dla tradycyjnego domu, postawionego na bazie cegieł. Jednakże, czy takie rozwiązanie sprawdzi się długoterminowo? Czy moduły, z których Polacy tak chętnie tworzą swoje domki letniskowe, a nawet domy mieszkalne sprawdzą się w każdych warunkach? Na te pytania możliwa odpowiedź będzie za kilkanaście/kilkadziesiąt lat, czy domy modułowe „zdadzą test” trwałości i fukcjonalności.