Budowa domu na działce rolnej

Chcąc wybudować dom na działce rolnej w pierwszej kolejności musimy zajrzeć do ustawy z dnia 11 kwietnia 2011 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 461), która określa, jaki grunt możemy kupić, nie będąc rolnikiem.

Zgodnie z jej zapisami nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli nabywa działkę mniejszą niż 1 ha. Nabycie działki od 30 arów do 99,9999 arów odbywa się w dwóch etapach. Najpierw zawierany jest akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży, a dopiero, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że w przypadku w/w powierzchni Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu. Istnieje jednak wyjątek. Możemy też bez prawa pierwokupu kupić większą działkę rolną niż do 30 arów, jeżeli zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 roku. Wówczas powierzchnia nabywanego terenu może być większa i wynosić do 50 arów. 

W każdym przypadku nabycie działki rolnej poniżej 30 arów następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego bez dodatkowej procedury.

Rolnik posiadający gospodarstwo rolne ma prawo wybudować na tych gruntach budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że następuje to w tzw. zabudowie zagrodowej (stawia się budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi). Gospodarstwo to musi jednakże posiadać odpowiedni rozmiar. O tym ile wynosi minimalna powierzchnia gospodarstwa rolnego, można dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Każda gmina samodzielnie ustala wielkość gospodarstwa uprawniającego do takiej zabudowy, za punkt wyjścia przyjmując uśrednioną powierzchnię usytuowanych tam gospodarstw.

Osoby nie posiadające statusu rolnika nie mogą wybudować domu gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia tych gruntów. W takiej sytuacji budowa domu jednorodzinnego na gruncie rolnym lub leśnym jest możliwa po spełnieniu dwóch warunków:

1. grunt musi zostać przeznaczony na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy oraz
2. należy uzyskać decyzję wyłączającą z produkcji użytki rolne albo leśne.

Tym samym, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dla danego gruntu został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym dokumencie gmina może określić dany teren jako przeznaczony pod zabudowę lub też na inne cele. Jeśli grunt nie jest przeznaczony pod zabudowę, wówczas jedyną możliwością przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo daje zmiana istniejącego planu.

W większości gmin brak jest jednak planów zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji podstawą do zmiany przeznaczenia gruntów będzie wydana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów rolnych najwyższej klasy I-III wymaga zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi, a niższej klasy – starosty.

Wymóg uzyskania zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi w przypadku przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jest wyłączony jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1. Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; przez co rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m.
2. Położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3. Położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych.
4. Ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha – bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

Dodatkowo w decyzji o wyłączeniu tych gruntów określa on obowiązki związane z przedmiotowym wyłączeniem, na przykład nakaz zdjęcia próchnicznej warstwy gleby oraz wykorzystania jej w celu poprawienia wartości użytkowej gruntów. 

Grunty klas IV-VI, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, z zasady są przeznaczone na cele nierolnicze i jako takie nie są objęte ochroną. Jeżeli wyłączana działka stanowi użytek rolny klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, to starosta musi po otrzymaniu wniosku wydać decyzję wyłączającą działkę z produkcji rolnej.

Chcąc uzyskać warunki zabudowy musimy pamiętać by działka spełniała również inne wymogi: mieć dostęp do drogi publicznej, możliwość uzbrojenia i tak zwane dobre sąsiedztwo. Ten ostatni warunek oznacza, że co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie parametrów i sposobu użytkowania nowej zabudowy.

Spełniając te wymogi, po uzyskaniu warunków zabudowy można wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę.

Warto przy okazji wspomnieć, że nie w każdym przypadku koniecznym będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Na każde 500m2 działki można postawić jeden dom bez pozwolenia do 70m2.

Inwestor będzie zobowiązany złożyć oświadczenia o tym, że:

1. planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
2. przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
3. dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Dom bez pozwolenia musi być wolnostojący i może mieć maksymalnie dwie kondygnacje. W zależności od lokalnych uwarunkowań będzie można postawić dom z płaskim dachem lub z dachem pochyłym i niewielkim poddaszem.