Nowa ustawa deweloperska – 25 kluczowych zmian, o których musi wiedzieć każdy deweloper!

Na mocy wprowadzonych przepisów wprowadzone zostały m.in. nowe regulacje związane z kwestią odbioru lokali oraz roszczeń nabywców, tj.:

• W przypadku każdej umowy, o której mówi Nowa ustawa deweloperska, odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy.
• Podobnie jak dotychczas z obioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• W protokole odnotowuje się

a) odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej,
b) uznanie wady istotnej przez dewelopera albo
c) odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

• Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy, jednak dodano warunek uczynienia tego na papierze lub innym trwałym nośniku.
• Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie w terminie 14 dni uważa się, że uznał wady.
• deweloper jest obowiązany, nie zaś powinien w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni wskazuje (nie zaś jak poprzednio może wskazać) inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
• Ponadto dodano zastrzeżenie, iż termin ten nie może powodować „nadmiernych niedogodności dla nabywcy”.
• jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni albo nie wskaże dodatkowego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad – ustawa nie reguluje przy tym minimalnej liczby dni, wydaje się jednak, że takie terminy powinny być realne, tj. pozwalające na usunięcie w wyznaczonym czasie wady.
• Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Nabywca nie potrzebuje tutaj żadnej dodatkowej zgody ani upoważnienia sądu na wykonanie tzw. wykonawstwa zastępczego.
• Nowa ustawa deweloperska wprost przyznaje nabywcy prawo odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.
• W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną deweloper i nabywca ustalają nowy termin umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.
• Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.
• Nabywca powinien wystąpić o taką opinię w terminie miesiąca od dnia ponownej odmowy odbioru lokalu. Jeżeli rzeczoznawca budowlany w opinii stwierdzi istnienie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii w całości obciążają dewelopera.
• W przypadku, gdy z opinii rzeczoznawcy wynikać będzie, że wada nie istnieje lub nie ma charakteru wady istotnej koszty sporządzenia opinii obciążają w całości nabywcę. Koszty sporządzenia opinii powinny zostać rozliczone najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej prawo do lokalu lub domu.
• Nowa ustawa deweloperska niweluje pewną lukę dotyczącą stwierdzenia wad po odbiorze, a przed przeniesieniem własności na nabywcę. Po wejściu w życie znowelizowanej ustawy regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę.

Nowa ustawa deweloperska reguluje także skutki nieusunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru w przypadku zawarcia tylko umowy rezerwacyjnej. Oznacza to, że jeżeli nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (czyli jednej z umów sprzedaży), z uwagi na nieusunięte wady, deweloper będzie zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjna w podwójnej wysokości.

Jak dotychczas, deweloper będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i pozostałych umów regulowanych przepisami nowej ustawy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu, pomimo dwukrotnego doręczenia przez dewelopera wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Podsumowując, procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przyznaje nabywcy nowe prawa tj:

• prawo nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeżeli deweloper nie dokonana napraw w terminach zakreślonych w ustawie;
• prawo nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umów zobowiązujących z ustawy deweloperskiej w przypadku zaistnienia wady istotnej.

Znaczna część przepisów nowej ustawy deweloperskiej różni się lub stanowi nowość w stosunku do dotychczas obowiązujących przepisów. Wprowadzone zmiany zawierają rozwiązania korzystniejsze dla nabywców nowych lokali, zatem regulacje wynikające z nowej ustawy deweloperskiej należy ocenić pozytywnie.