BLOG

Odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu w wyniku wejścia w życie planu miejscowego

7/04/2022

Wprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może spowodować, że nastąpiła zmiana celu wykorzystania działki a czasami ulokowania jej w pobliżu ruchliwej drogi, wysypiska śmieci, oczyszczalni ścieków lub osiedla mieszkaniowego.

Wszystkie te, zmiany, mogą spowodować spadek wartości nieruchomości. Istnieją jednakże rozwiązania prawne umożliwiające ubieganie się o odszkodowanie za obniżenie (za spadek) wartości nieruchomości: domu, działki, gruntu.

Źródło: unsplash.com

Właściciel działki lub jej użytkownik wieczysty pokrzywdzony uchwaleniem planu miejscowego, które spowodowało, że:

  1. korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (lub)
  2. zgodnie z dotychczasowym przeznaczenie stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone,

może żądać od gminy rekompensaty.

Roszczenia jakie nam w takim przypadku przysługują to:

  1. odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę;
  2. żądanie wykupienia nieruchomości lub jej części;
  3. żądanie zamiany nieruchomości (spełnienie tego roszczenia zależy od woli gminy, w zależności od tego czy posiada nieruchomość na którą można dokonać zamiany).

Podstawa do żądania odszkodowania za obniżenie wartości gruntu

Wskazane żądania mają charakter cywilnoprawny, co oznacza, że właściciel lub użytkownik wieczysty twierdząc, że wejście w życie planu miejscowego uniemożliwiło lub w znacznym stopniu ograniczyło korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem musi to udowodnić przed sądem cywilnym. Ponadto przed sądem wykazać należy również rzeczywistą szkodę, jaka powstała w wyniku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykazać należy związek przyczynowy między wejściem w życie planu miejscowego, a spadkiem wartości naszej nieruchomości.

Wysokość odszkodowania za obniżenie wartości gruntu

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ww. ustawy, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W przypadku roszczeń odszkodowawczych przewidzianych w art. 36 ust. 3 ww. ustawy muszą być spełnione łącznie tylko dwie przesłanki: obniżenie wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie nieruchomości.

Zbycie nieruchomości a odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu

Pojęcie zbycia nieruchomości rozumieć należy jako każdą czynność prawną polegającą na odpłatnym przeniesieniu prawa własności lub użytkowania wieczystego. Należy przy tym mieć na uwadze, że zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy, nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Roszczenie z tytułu wywłaszczenia planistycznego, czyli jeżeli uchwalenie planu miejscowego spowodowało, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, przedawnia się z upływem 6 lat licząc od dnia wejścia w życie zapisów planu.

W przypadku dochodzenia odszkodowania za szkodę planistyczną, gdy doszło do sprzedaży nieruchomości po niższej cenie z uwagi na wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, roszczenie przedawnia się z upływem 5 lat licząc od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana weszły w życie.

Jeżeli roszczenie zostało zgłoszone gminie przed upływem terminu, a pozew został wniesiony po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone zarówno w zakresie wartościowym żądań zgłoszonych, jak i żądań wartościowo nieujawnionych, jeżeli twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy usprawiedliwiające roszczenie.

Termin wypłaty odszkodowania za obniżenie wartości gruntu

Roszczenia o wykup lub odszkodowanie gmina powinna zaspokoić w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym został złożony wniosek. Właściciel wraz z gminą może ustalić inny termin (art. 37 ust. 9). Za przekroczenie terminu (zarówno ustawowego  jak i ustalonego z gminą) przysługują odsetki ustawowe.

Stan prawny: 07.04.2022 r.

 

Budowa domu na działce rolnej

Zdecydowanie niższa cena działek rolnych w stosunku do działek budowlanych powoduje coraz częstsze zainteresowanie takimi gruntami przyszłych inwestorów, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny. Niższa cena wynika, jednakże z faktu, że budowa na gruncie rolnym…

Autor:

Łukasz Kwaśnik

Łukasz Kwaśnik

Radca Prawny

Email: kancelaria@turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60
 

Mec. Łukasz Kwaśnik jest specjalistą w zakresie prawa nieruchomości i procesu inwestycyjnego.

Kontakt

Formularz

Zgoda #1

Zgoda #2

15 + 8 =

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radców Prawnych Marek Turcza z siedzibą w Poznaniu (60-278), ul. Palacza 144, REGON: 120119490, NIP: 9451892838. Informacje w przedmiocie warunków i zasad ochrony danych osobowych znajdują się na stronie https://turcza.com.pl/odo/.

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

Palacza Office Center | ul. Palacza 144, 60-278 Poznań

+48 61 666 37 60

kancelaria@turcza.com.pl

Biuro

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

ul. Palacza 144
60-278 Poznań

Telefon: +48 61 666 37 60 | +48 607 990 838
E-mail: kancelaria@turcza.com.pl

Godziny otwarcia: od pon do pt – 8.30-16.30

O nas

Dzięki opiece prawnej świadczonej przez TURCZA Kancelarię Radców Prawnych mogą Państwo skupić się wyłącznie na swoim biznesie. My zapewnimy narzędzia i wsparcie doświadczonych prawników, aby był on jak najbardziej efektywny. Zapraszamy do współpracy.

Zapraszamy również na stronę internetową Kancelarii: turcza.com.pl

Copyright © 2019 TURCZA Kancelaria Radców Prawnych. All rights reserved.