Nowa ustawa deweloperska – istotne zmiany, wejście w życie

uchwalenie nowej ustawy deweloperskiej

Dnia 20 maja 2021 roku została uchwalona nowa ustawa deweloperska tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Nowa ustawa deweloperska”). Nowa ustawa deweloperska ma na celu zwiększenie ochrony nabywców, w tym w większym stopniu ułatwić rezygnację z umów z deweloperami, a co za tym idzie – nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków.

Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – ochrona na wypadek upadłości dewelopera

Główną zmianą jest powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: „DFG”), który będzie wypłacał pieniądze nabywcom mieszkań i domów m.in. w przypadku upadłości dewelopera czy banku (powyżej kwoty gwarantowanej przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, czyli do 100 tys. euro). Jest to narzędzie służące zabezpieczeniu środków wpłacanych przez nabywców. Fundusz ten zacznie działać od 1 lipca 2022 r. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń.

Wypłata z DFG będzie miała miejsce w przypadku upadłości dewelopera, upadłości banku, a także wówczas, gdy klient nie otrzyma nieruchomości wolnej od obciążenia hipotecznego lub gdy deweloper nie usunie wady istotnej wskazanej w protokole odbioru bądź przez rzeczoznawcę budowlanego. Ustawa wprowadza przy tym okres przejściowy. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po tym okresie, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych przepisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata – z uwzględnieniem wybranych przepisów ustawy. Ten okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r. Wystarczy, że deweloper sprzeda choćby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., wówczas ma 2 lata na dokończenie inwestycji na starych zasadach.

Zmiany wprowadzane przez ustawę deweloperską, o których trzeba wiedzieć

Obok powołania i funkcjonowania DFG, Nowa ustawa deweloperska niesie za sobą również szereg innych zmian. Wprowadzane są zasady funkcjonowania umów rezerwacyjnych. Wprowadza się obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej na piśmie, pod rygorem nieważności. Umowa będzie musiała zawierać też informację o cenie lokalu, wysokości opłaty rezerwacyjnej, określać czas, w którym zarezerwowany lokal będzie wyłączony ze sprzedaży, musi też zawierać informacje o powierzchni użytkowej lokalu, liczbie pomieszczeń i kondygnacji. Ustawodawca określił także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. Podlega ona zwrotowi klientowi w sytuacji, gdy nie otrzyma on kredytu mieszkaniowego. Jeśli deweloper podpisze umowę z kimś innym, w myśl nowych przepisów ma obowiązek oddać klientowi opłatę rezerwacyjną powiększoną o 100 proc. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, Deweloper może zatrzymać wpłaconą sumę.

Dodatkowo jeśli klient podczas odbioru mieszkania bądź później wskaże wadę istotną (a więc czyniącej nieruchomość niezdatną do użytkowania), a deweloper ją uzna, ale mimo to nie usunie jej, klient ma prawo odstąpić od umowy. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed  dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Jeśli ten potwierdzi występowanie wady istotnej, klient może odstąpić od umowy.

Ustawa deweloperska rozszerzy swój zakres obowiązywania

Rozszerza się również katalog umów do których znajdzie zastosowanie Nowa ustawa deweloperska. W obowiązującym stanie prawnym ustawę deweloperską stosuje się wyłącznie do umów, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub odpowiednio przy domu jednorodzinnym – nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zgodnie z Nową ustawą deweloperską stosuje się ją do umów, w których deweloper zobowiązuje się do wybudowania również lokali użytkowych a także w sytuacji, w której wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę lub złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Jak widać, zmiany będą miały wpływ na cały rynek nieruchomości oraz podmioty, które są z nim powiązane. Z punktu widzenia nabywcy głównym atutem tej nowelizacji jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców mieszkań.

Wejście w życie przepisów nowej Ustawy Deweloperskiej – trzeba jeszcze poczekać

Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie w dniu 1 lipca 2022 r. Jest jednak pewien wyjątek – dotyczy on Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Związane z nim przepisy, które tworzą sam fundusz, jednak nie wprowadzają jeszcze obowiązku odprowadzania składek, wchodzą w życie 30 lipca 2021 r.