Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów o mieszanym przeznaczeniu – kolejna nowelizacja ustawy przekształceniowej w przygotowaniu.

Ustawa z dnia z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zakładała przekształcenie z mocy prawa z dniem 01.01.2019 roku gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Miała w swym założeniu objąć wszystkie grunty zabudowane budynkami o przeznaczeniu mieszkalnym. Ustawodawcy przyświecał cel powszechnego uwłaszczenia wszystkich gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, ale jak to zwykle bywa, rzeczywistość nie jest czarno-biała i okazała się bardziej skomplikowania, że przewidywał to tekst ustawy. Jednym z powodów, które budziły znaczne kontrowersje było założenie ustawodawcy, że przekształceniu podlegają jedynie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. W przypadku nieruchomości, na których zlokalizowane były także inne obiekty budowlane, o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe i nie mające ścisłego związku z budynkami mieszkalnymi procedura przekształcenia była znacznie utrudniona. Przekształcenie możliwe było dopiero po podziale geodezyjnym nieruchomości oraz rozdzieleniu nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz przeznaczeniu innym do dwóch osobnych na dwie niezależne nieruchomości – poprzez wyodrębnienie jednej nich do osobnej księgi wieczystej.

Ponieważ jednak w orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, że jedynym uprawnionym do złożenie wniosku o podział prawny nieruchomości (tj. wyodrębnienie jej części do osobnej księgi wieczystej) jest wyłącznie jej właściciel, użytkownicy wieczyści byli w tym zakresie w pełni zależni od właścicieli gruntów. W praktyce zatem wystarczyło, że na nieruchomości znajdował się lokal o przeznaczeniu usługowym lub handlowym i przekształcenie było w zasadzie niemożliwe. Problem ten szczególnie dostrzegalny był na terenach użytkownych przez spółdzielnie mieszkaniowe, które w swoich zasobach mają także budynki lub lokale o przeznaczeniu niemieszkalnym.

Dostrzegając zaistniały problem ustawodawca zdecydował o nowelizacji ustawy i na koniec marca 2019 roku (niespełna 3 miesiące po wejściu w życie ustawy) Rada Ministrów zgłosiła projekt ustawy zmieniającej, którą z dniem 16.05.2019 r. uchwalił Sejm. Proces legislacyjny jest jednak jeszcze w toku, bowiem projekt ustawy wrócił do Sejmu wskutek poprawek zgłoszonych przez Senat. Proponowane poprawki w zakresie przedmiotowej ustawy mają głównie wymiar redakcyjny – nie zmieniają jednak istoty proponowanych zmian. Prace w parlamencie właśnie się zakończyły, a do wejścia w życie ustawy nowelizującej jest potrzebny jeszcze podpis prezydenta oraz publikacja w dzienniku ustaw.

Projekt ustawy zmieniającej zakłada, że przepisy ustawy stosuje się również do gruntów zabudowanych budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, na których są położone także inne niż określone w art. 1 ust. 2 budynki, budynki gospodarcze, garaże, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa tych budynków nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tych gruntach. Warto podkreślić, że aby ujednolicić procedowanie w sprawach przekształcenia ustawodawca zdecydował, że do nieruchomości, które spełniają opisane wyżej kryteria przekształcenie nastąpi niejako ze skutkiem wstecznym, bowiem przepisy wejdą w życie następnego dnia po ich ogłoszeniu w dzienniku ustaw (bez okresu vacatio legis) i to z mocą wsteczną od dnia 1 stycznia 2019 r.

W konsekwencji przeprowadzenie procedury wyodrębnienia do osobnej księgi wieczystej gruntu na którym zlokalizowana jest zabudowa inna niż mieszkaniowa konieczne będzie jedynie w przypadku, gdy przekroczony zostanie wspomniany limit 30% powierzchni użytkowej. W tym kontekście dodać należy, że ustawodawca dostrzegł również, że nie mając uprawnienia do złożenia wniosku o wyodrębnienie części nieruchomości do osobnej księgi wieczystej użytkownik wieczysty w zakresie możliwości skorzystania z dobrodziejstw ustawy jest w pełni uzależniony od woli właściciela nieruchomości. Dlatego też w ustawie nowelizującej wprowadzono wprost regułę, że na jej gruncie dopuszczalne jest składanie wniosku o wyodrębnienie części nieruchomości do osobnej księgi wieczystej także przez użytkownika wieczystego. Dzięki temu to sam użytkownik wieczysty będzie mógł zdecydować czy skorzystać z możliwości przekształcenia części gruntu w prawo własności.

Podsumowanie

Tym użytkownikom wieczystym, których grunty zabudowane są urządzeniami i obiektami o przeznaczeniu zarówno mieszkalnym jak i nie mieszkalnym zalecamy zatem uważne śledzenie postępu w prawach legislacyjnych nad projektem ustawy nowelizującej.

Poznań, dnia 17.06.2019 r.

Opracowano na podstawie:

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;
2. Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw – Druk sejmowy nr 3364.
3. Uchwała Senatu RP w sprawie ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw – Druk nr 3478.